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Quel est l’intérêt d’acheter en SCI ?

La famille IBS est un IBS, dont l’une des caractéristiques est que les associés sont tous membres d’une même famille. Solution adaptée pour faciliter la gestion et la transmission d’un bien immobilier, elle a également la cote parmi les familles. En effet, il présente de nombreux avantages pratiques intéressants. Définition, fonctionnement, avantages, inconvénients, étapes de création, cet article fait le point sur ce statut particulièrement apprécié.

Qu’ est-ce qu’un IBS familial ?

Comme son nom l’indique clairement, une famille IBS est une société civile immobilière créée entre des associés membres d’une même famille. En d’autres termes, les partenaires fondateurs (au moins deux) ont des relations ou des alliances entre eux. Ainsi, pour devenir un partenaire de l’entreprise, il est nécessaire de se conformer à cette condition. Mais encore, il est essentiel d’apporter des contributions au capital social. En espèces ou en nature, cela permet à l’abonné d’obtenir des actions.

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Il convient de noter que, à l’instar du SCI traditionnel, La famille IBS vise également à gérer l’immobilier et à construire des actifs.

Famille SCI : avantages et inconvénients

En principe, avant de mettre en place un SCI familial, il est important de bien peser les avantages et les inconvénients en analysant les avantages et les inconvénients de ce dispositif juridique.

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Pourquoi créer un SCI familial ?

S’ il y a une raison pour que les responsables de projet choisissent le SIB, c’est certainement le fait qu’il évite le régime indivis. En effet, ce statut est plus flexible et offre un mode de gestion beaucoup plus efficace. En d’autres termes, elle donne aux associés la possibilité de définir le fonctionnement propre de leur société. En particulier en ce qui concerne l’étendue des pouvoirs du gestionnaire, le transfert d’actions et les règles de majorité en cas de prise de décision. Par conséquent, il aide à prévenir les conflits découlant de l’indivision, mais surtout les situations de blocage qui en résultent.

Mais ce n’est pas tout ! Pour mettre en place une SCI familiale, c’est aussi la garantie de :

  • Bénéficiez de nombreux avantages fiscaux (déduction forfaitaire, exonération de dons d’actions, etc.) et pouvoir opter pour l’impôt sur le revenu ou l’impôt sur
  • les sociétés Peut

  • facilement associer vos enfants à un projet d’acquisition immobilière sans frais supplémentaires à payer et donc les constituer une richesse
  • Organiser le transfert des biens immobiliers tout en réduisant les coûts de succession Bien organiser la répartition entre nus propriétaires et usufruits (les
  • parents peuvent prendre la décision de conserver l’usufruit et la jouissance des biens transmis tout en offrant la propriété nue aux enfants)
  • Faciliter autant que possible l’acquisition et la transmission de biens immobiliers au sein d’un couple (entre associés et entre conjoints soumis au régime de séparation des biens), en particulier pour l’achat de leur résidence principale

En outre, une société civile immobilière SCI est adaptée à toutes les situations familiales, que ce soit pour un résidence, résidence secondaire ou même investissement locatif. En fait, un démembrement de la propriété (séparation de la propriété nue et de l’usufruit) est possible. En outre, il permet de bénéficier d’un bail immobilier particulier. Et pour une bonne raison, la période minimale de location dans le cadre d’un SCI familial est de 3 ans. Alors que pour les professionnels et les personnes morales, il a 6 ans.

Les inconvénients de ce statut

Bien sûr, créer une SCI familiale n’est pas libre de désagréments. En outre, ils doivent être pris en compte au moment de la création :

  • Règles lourdes (tenue d’assemblées générales, comptabilité…)
  • Formalités de création contraignantes et onéreuses
  • Responsabilité illimitée des partenaires (ils contribuent au passif social en fonction de la proportion d’actions qu’ils détiennent)

En principe, les sociétés immobilières civiles IBS peuvent opter pour l’impôt sur le revenu (IR) en termes de fiscalité et de revenus fonciers.

Cependant, en cas de bénéfices pour un IBS de location, il est automatiquement soumis à l’IS. Il convient de rappeler que dans le cas d’un investissement immobilier sous forme de location meublée, il peut être plus judicieux d’opter pour une autre forme de société en raison de la fiscalité. La location meublée est une activité commerciale (et non plus civile) pour laquelle le revenu locatif est donc soumis à la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Comment ça marche ?

Ce sont les partenaires fondateurs qui fixent librement les règles de la famille SCI. Toutefois, ils doivent être clairement inclus dans les statuts de la structure. En particulier pour l’impôt sur les successions et le don d’actions au décès de l’un des associés, etc.

Gestion

Les partenaires de la famille IBS nomment un ou plusieurs gestionnaires pour l’administration de l’entreprise. Mais aussi pour la gestion quotidienne de l’immobilier, dont la structure a la propriété. Cela s’inscrit dans les limites des pouvoirs définis dans les dispositions législatives.

Les droits de la

partenaires En contrepartie de leurs contributions, les partenaires de l’entreprise ont des droits fondamentaux :

  • Participer aux décisions aspects importants de la structure (vote à l’assemblée générale) : nomination du gestionnaire, approbation des comptes annuels, détermination du siège social, etc.
  • Demander une délibération des associés sur une question définie
  • Affecter ses actions (respect de la clause d’approbation)
  • Avoir accès à un certain nombre de documents de l’entreprise

Si la famille IBS réalise des bénéfices à la fin de son exercice, les associés peuvent compter sur les dividendes. Ceci, proportionnellement à leurs actions. Cependant, il leur est également tout à fait possible d’affecter ces bénéfices à la réserve afin de consolider les ressources de l’entreprise.

La responsabilité des partenaires

Les associés d’un ICS doivent être responsables indéfiniment des dettes de la structure. En d’autres termes, si ce dernier n’est plus en mesure de payer son dettes, ses créanciers peuvent se tourner parfaitement vers les partenaires pour obtenir remboursement. Si nécessaire, ces créanciers peuvent saisir les biens personnels des associés. En tout état de cause, la répartition des dettes sera proportionnelle à la part détenue par chaque associé dans la société.

Comment créer une SCI familiale ?

Comme tout projet de démarrage d’entreprise, un SCI familial nécessite l’achèvement de plusieurs étapes essentielles.

Étapes à suivre pour créer un SCI de famille

Afin d’établir un ICS, il convient de :

  • Rédaction des statuts de la société
  • Dépôt du capital social
  • Nomination du gérant et, le cas échéant, d’un commissaire aux comptes
  • Publication d’un avis de constitution dans un journal des annonces légales (JAL)
  • Dépôt du dossier d’enregistrement auprès du Centre de Formalalités des Entreprises (CFE)

Le greffe de la Cour procédera ensuite à l’enregistrement de la société au registre des Commerce et Sociétés (RCS). Après quoi, il délivrera au SCI l’extrait Kbis, qui atteste de sa création.

Les pièces justificatives à fournir

Le dossier d’enregistrement devant être déposé auprès du CFE doit contenir un certain nombre de documents importants. A savoir :

  • Formulaire M0 dûment rempli et signé
  • Les statuts datés et signés (original)
  • L’acte de nomination du gérant Le
  • certificat de dépôt du capital
  • Une preuve de domiciliation de la société Le
  • certificat de publication
  • La déclaration de la propriétaires effectifs de la structure

Les pièces relatives au gestionnaire doivent également être incluses dans ce dossier. C’est le cas de la copie de sa carte d’identité, de sa déclaration sur l’honneur de non-condamnation et peut-être de son certificat de filiation. Si les associés ont nommé un vérificateur, une lettre d’acceptation de la nomination est requise. Sans parler de la preuve d’inscription sur la liste officielle des vérificateurs.

Pouvons-nous procéder à la création d’une SCI familiale sans notaire ?

En général, les partenaires n’ont pas besoin d’utiliser un notaire pour créer un SCI. D’autre part, dans certaines circonstances, l’intervention de ce professionnel est obligatoire. C’est particulièrement le cas si :

  • Partenaire peut apporter l’immobilier
  • La société achète un bien immobilier au moment de sa création

En effet, l’acte de contribution ou d’achat doit être rédigé sous forme authentique. De plus, il doit être publié au Bureau de conservation de l’hypothèque à l’emplacement du bâtiment. Inutile de dire que cette formalité de publicité foncière a un coût qui devrait être pris en compte dans ses coûts de démarrage.

Bon à savoir

Un bien immobilier est traité comme une cession (vente), ce qui implique le paiement de certains droits importants :

  • Droit de transfert (5 % de la valeur du bien)
  • Impôt sur toute plus-value du bien

apporté Par conséquent, il est logique d’acheter directement des biens immobiliers auprès de la société civile SCI au moyen d’une contribution en espèces par exemple.

Pouvons-nous acquérir un bien immobilier ?

En effet, les partenaires d’une SCI familiale peuvent créer ce type d’entreprise pour une acquisition immobilière. Par exemple, si les membres de la famille veulent acquérir une maison de vacances, cet arrangement juridique est idéal. Très fréquente, cette approche s’avère très avantageuse pour le financement de cette opération. Et pour une bonne raison, comme la famille SCI réunit plusieurs partenaires (au moins deux), les propriétaires de projet ont la possibilité d’acheter une propriété de plus grande valeur. Toutefois, ils peuvent également s’assurer que la somme de leurs contributions couvre le coût de l’acquisition du bien en question. Dans ce cas, ils sont tenus de verser intégralement et dans un avenir immédiat leurs contributions.

Afin d’obtenir les fonds nécessaires à cette acquisition immobilière, les partenaires ont également plusieurs options :

  • Utiliser un prêt d’une banque ou d’un tiers pour le compte du SCI et, par la suite, déduire les intérêts sur cette dette de leur revenu locatif (dans le cas d’un investissement locatif assujetti à un revenu de propriété)
  • Définir un petit capital social ou un capital variable lors de l’emprunt par l’intermédiaire de la société (crédit bancaire et # 8230 😉
  • Apporter des fonds à l’entreprise sous la forme d’un prêt ou d’une avance sur le compte courant

Dans tous les cas, cette opération doit impliquer un notaire.

Changements aux statuts : Comment le faire ?

Comme pour toutes les autres formes de sociétés, les sociétés immobilières civiles doivent respecter les formalités relatives à la modification des statuts. Une assemblée générale doit être convoquée pour décider des modifications législatives à apporter. C’est notamment le cas en cas de changement de gestionnaire, de transfert de siège, d’augmentation de capital, de décès d’un des associés…

Il sera également nécessaire de publier dans une revue de publicité légale et un dossier complet doit être déposé auprès du Greffe dans la plupart des cas.

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